Sie wollen ihr Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln ?

Wer eine Immobilie in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt dafür zunächst eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Hinter dem etwas abschreckend klingenden Begriff Abgeschlossenheitsbescheinigung verbirgt sich lediglich die Bestätigung der Baubehörde, dass eine Wohneinheit baulich hinreichend von anderen Gebäudeteilen wie Nachbarwohnungen, Kellern oder Fluren abgeschlossen ist.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Eigentumswohnungen neu gebaut werden und separat veräußert werden sollen. Auch wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, kann im Vorwege eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Das kann sinnvoll sein, wenn der Wert eines Mehrfamilienhauses durch Aufteilung in von einander getrennte Wohneinheiten höher als der Wert des nicht aufgeteilten Hauses ist. Mit der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der erste Schritt zur Schaffung eigenständigen Wohnraums vollzogen. Der Eigentümer bzw. der potentielle Käufer des Mehrfamilienhauses müsste dann nur noch eine Teilungserklärung beurkunden, um auch juristisch abgeschlossene Einheiten zu schaffen, die entsprechend separat veräußert werden können.

 Abgeschlossenheit von Wohneinheiten

Eine Wohneinheit gilt als abgeschlossen, wenn sie durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten, von einer anderen Wohneinheit abgetrennt ist und über einen eigenen, abschließbaren Zugang (Wohnungstür) verfügt.

Voraussetzungen für den Antrag einer Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde erstellt. Als Antrag bei der Baubehörde reicht ein formloser Antrag. Damit eine Wohnung als rechtlich eigenständige Einheit (Sondereigentum) veräußert werden kann, muss dem Grundbuchamt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch ein Aufteilungsplan (2-facher Ausfertigung) mit Grundrissen und Ansichten der Gebäude und baulichen Anlagen vorgelegt werden.




Teilungserklärung

Mit der Teilungserklärung werden die Wohnungen eines aus mehreren Einheiten bestehenden Hauses einzeln veräußerbar.

Steht auf einem Grundstück ein Haus mit mehreren Wohnungen, so kann der Eigentümer diese nicht einfach einzeln verkaufen. Will er dies, muss die Immobilie zuvor mittels Teilungserklärung in Wohneigentum aufgeteilt werden. Dabei erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung. Eine Teilungserklärung muss zudem notariell beurkundet werden.

Zur Teilungserklärung gehört auch ein Teilungsplan. In ihm muss exakt und genau dargelegt werden, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass jede Wohnung über einen eigenen separat zugänglichen Eingang verfügt, mithin also nicht nur über eine andere Einheit erreicht werden kann. Mit der Teilungserklärung wird auch ein so genanntes Wohnungsgrundbuch angelegt.

In der Teilungserklärung wird außerdem unter anderem unterschieden zwischen:

  • Wohnungseigentum bezeichnet das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohneinheit plus den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum

  • Mit dem Sondereigentum sind die einzelnen Wohneinheiten gemeint

  • Unter Teileigentum versteht man  nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten wie beispielsweise Kellerräume, Garagen aber auch Gewerberäume

  • Das Gemeinschaftseigentum steht für alles, was nicht direkt zur Wohnung, sondern zum gesamten Gebäude gehört. Dazu zählen unter Anderem: Dach und Fassade, Treppenhaus, Strom- und Wasserleitungen, Zentralheizung. Demnach gehören auch Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Im Prinzip gehört einem Wohnungseigentümer also nicht viel mehr als die Luft zwischen den Wänden in seiner Wohnung.

  • Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Beispiel: ein Gartenanteil. Sondernutzungsrechte werden bereits in der Teilungserklärung begründet.