Wohnflächenabweichung: BGH kippt 10-Prozent-Grenze

Nach bisheriger Rechtsprechung des BGH ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, sofern diese nicht mehr als 10 Prozent nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Überschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10 Prozent, kann sich demnach der gutgläubige Vermieter nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage von seinem Irrtum lösen und einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche zugrunde legen. In diesem Fall soll auch eine Überschreitung der Kappungsgrenze möglich sein.

 

Entscheidung zur Mieterhöhung

Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an; gleichzeitig muss der Vermieter die Kappungsgrenze beachten.

Für den Vergleich, ob die Miete angemessen und am örtlichen Markt orientiert ist, ist allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße können im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

An seiner bisherigen Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Hier kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Kappungsgrenze gilt immer

Gleichwohl blieb die Klage hier ohne Erfolg. Die Vermieterin kann keine Mieterhöhung über die vom Mieter akzeptierten 15 Prozent hinaus verlangen, denn neben der tatsächlichen Wohnungsgröße ist die Kappungsgrenze zu beachten. Insbesondere ergibt sich aus der unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es im Risikobereich des Vermieters liegt, die tatsächliche Wohnfläche richtig zu ermitteln.

(BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14)

 

Gesetzgeber plant Änderungen

Unabhängig von der Entscheidung des BGH soll künftig gesetzlich verankert werden, dass für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Hierauf hatten sich Union und SPD bereits 2013 im Koalitionsvertrag verständigt. Bis Anfang 2016 soll der Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes vorliegen, der neben anderen Neuerungen eine entsprechende Neuregelung enthält.

Lesen Sie auch:

Haus & Grund: Toleranz bei Angabe von Wohnflächen bleibt notwendig

 

 

§ 558 BGB

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

[…]

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Lüften der Mietwohnung

nach Ansicht des Landgerichts Aachen deutet es darauf hin, dass ein Mietmangel vorliegt, wenn ein Mieter seine Mietwohnung mehr als zweimal am Tag lüften muss. Als Vermieter müssen Sie wissen, dass Ihre Mieter ihre Möbel grundsätzlich dicht an den Wänden aufstellen dürfen.

Ein Mieter hatte im Schlafzimmer seiner Mietwohnung an der Außenwand Schimmel festgestellt. Der Vermieter war der Ansicht, dass die Ursache der Schimmelbildung die Tatsache war, dass der Mieter Möbel direkt an die Außenwand gestellt hatte.

Deshalb hätte das Schlafzimmer mindestens zweimal pro Tag gelüftet werden müssen. Laut Mietvertrag war der Mieter verpflichtet seine Möbel in einen größeren Abstand von der Wand aufzustellen. Der Vermieter verklagte den Mieter deshalb auf Schadensersatz.

Das Landgericht Aachen entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters und lehnte einen Schadensersatzanspruch des Vermieters ab. Der Vermieter hätte den Mieter auf die Notwendigkeit eines häufigen Lüftens hinweisen müssen.

Grundsätzlich sind Mieter nämlich berechtigt, Möbel ganz nah an den Wänden ihrer Mietwohnung aufzustellen. Das gilt auch für Außenwände. Soweit ein größerer Abstand erforderlich ist, muss ein Vermieter seinen Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nachweislich darauf hinweisen (LG Aachen, Urteil v. 02.07.15, Az. 2 S 327/14).

Eckdaten des Verwaltervertrags müssen bei Bestellung klar sein

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

(BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14) 

Tierhaltung: Mieter haftet für Schäden

In dem Rechtsstreit ging es um die – vom Vermieter genehmigte – Haltung eines Labradors in einer Mietwohnung. Der Hund hatte im Parkettboden deutliche Spuren hinterlassen: Kratzer, die bis zu 10 Zentimeter lang waren, zeugten vom Bewegungsdrang des Tieres. Die Kosten der Instandsetzung des Bodens wurden vom Mieter zunächst bezahlt. Dann aber verlangte er das Geld vom Vermieter zurück. Er begründete seine Forderung damit, dass die Schäden auf eine normale Abnutzung der Mietwohnung zurückzuführen seien. Da der Vermieter nicht zur Rückzahlung bereit war, kam das Verfahren vor Gericht. Hier unterlag jedoch der Mieter.

Das Gericht stellte fest, dass auch der Mieter die Mietsache fürsorglich zu behandeln habe. Er habe alles zu unterlassen, was zu Schäden an der Mietwohnung führen könne. Dieser Verpflichtung müsse der Mieter nicht nur durch Unterlassung sondern auch durch aktives Handeln nachkommen. Ausgenommen sei hier lediglich die Abnutzung der Mietsache, die durch die vertragsgemäße Nutzung unvermeidlich sei. Hiervon könne aber im vorliegenden Verfahren nicht die Rede sein.

Die vom Vermieter ausgesprochene Erlaubnis, den Hund in der Wohnung zu halten, stelle den Mieter nicht davon frei, für vom Tier verursachte Schäden zu haften. Er sei im Gegenteil verpflichtet, auch Schäden an der Mietsache zu vermeiden, die durch den Labrador herbeigeführt würden. Dabei sei lediglich die Grenze des Zumutbaren zu beachten.

Es hätte aber eine Reihe von Maßnahmen gegeben, die dem Mieter beziehungsweise dem Tier zugemutet werden könnten, um die Kratzer zu vermeiden.  So hätte der Parkettboden abgedeckt oder das Tier nur in parkettfreien Räumen gehalten werden können. Auch hätte man dem Tier in der Wohnung sogenannte „Hundesöckchen“ überstreifen können, damit der Boden nicht beschädigt werde.

Urteil des Landgericht Koblenz vom 06.05.2014 – Aktenzeichen 6 S 45/14

Rückgabe der Mietwohnung

Ein Mieter kann die Mietwohnung bereits drei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Verweigert der Vermieter dann die Rücknahme der Schlüssel ohne triftigen Grund, kann er später keine Mietentschädigung nach § 546a BGB fordern.  Das entschied das Landgericht Bonn in einem Urteil.

In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der seinen Mietvertrag gekündigt und bereits drei Monate vor dem Mietende die Wohnung zurückgeben wollte. Als er die Schlüssel zurückgeben wollte. Lehnte dies der Vermieter ab. Er gab an, dass er von der Rückgabe überrascht worden sei und dass er der Meinung war, man könne die Annahme der Schlüssel auch als Einverständnis zu einem früheren Vertragsende auslegen. Er verlangte darüber hinaus eine ordnungsgemäße Wohnungsrückgabe.

Nach dem Mietende verfügte er wegen der Verweigerung nicht über die Wohnungsschlüssel und verklagte seinen nun ehemaligen Mieter auf Nutzungsentschädigung wegen einer verspäteten Rückgabe. Das Amtsgericht gab ihm Recht doch der Mieter ging in Berufung vor das Landgericht, wo dieser gewann.

Die Richter waren der Meinung, dass die Bedingungen des § 546a BGB (Vorenthaltung der Mietsache) nicht gegeben seien.  Da der Vermieter die Wohnungsschlüssel nicht angenommen habe, sei er in Annahmeverzug nach § 293 BGB. Der Mieter hätte die Wohnung auch vor Mietende zurückgeben dürfen. Dies ergebe sich aus.

Der Vermieter sei früh genug auf die vorzeitige Rückgabe hingewiesen worden. Er hätte deshalb Zeit genug gehabt, den Mieter auf eine ordnungsgemäße Wohnungsrückgabe hinweisen und einen entsprechenden Termin vereinbaren können. Bei dieser Übergabe hätte im Übergabeprotokoll auch festgehalten werden können, dass die vorzeitige Übergabe das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Mietfrist beenden würde. Darüber hinaus könnte die Rückgabe der Schlüssel nicht als vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ausgelegt werden.

Rechtliches

§ 546a BGB:
Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
§293 BGB:
Der Gläubiger kommt in Verzug, wenn er die ihm angebotene Leistung nicht annimmt.
§ 271 Abs. 2 BGB:
Ist eine Zeit bestimmt, so ist im Zweifel anzunehmen, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen, der Schuldner aber sie vorher bewirken kann.

 

Urteil des Landgerichts Bonn vom 05.06.2014 – Aktenzeichen 6 S 173/13

Warmwasserkosten: Wenn Wohnungen leer stehen

Auch wenn Wohnungen innerhalb eines Mietshauses leer stehen kann der Vermieter die Kosten für Warmwasser zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche abrechnen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs.

In dem Verfahren ging es um einen Mieter, der in einem Haus mit 28 Wohnungen lebte, von denen aber nur wenige bewohnt waren, da das Haus in absehbarer Zeit abgerissen werden sollte. Der Mieter weigerte sich, die vom Vermieter verlangten Warmwasserkosten zu zahlen. Hintergrund war, dass die für ein voll belegtes Haus ausgerichtete Heizung und Warmwassereinrichtung bei den wenigen Mietern, die verblieben waren, unwirtschaftlich arbeitete.

Der Vermieter hatte die Warmwasserkosten von rund 7.850,00 € zu 50 % nach Wohnfläche und zu 50 % nach Verbrauch verteilt und für den Mieter Kosten von knapp 1.200,00 € ermittelt. Auf dem Wege der Kulanz verlangte er vom Mieter jedoch nur die Hälfte. Der Mieter verweigerte die Nachzahlung und verlangte, dass die Abrechnung zu 100 % nach der Wohnfläche erfolge.

Der Vermieter klagte daraufhin auf Zahlung der von ihm ermittelten Kosten und erhielt im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) recht. Die Richter stellten fest, dass auch bei hohen Leerständen grundsätzlich die gesetzlich vorgegebene Abrechnung anzuwenden sei, wonach die Kosten zu mindestens 50 % nach Verbrauch umzulegen sind.

In der Vorinstanz hatte das Berufungsgericht eine andere Abrechnung nach § 9a Heizkostenverordnung in Betracht gezogen. Dies wurde jedoch vom BGH verworfen. Diese Regelung bezöge sich ausschließlich auf Abrechnungen, bei denen aus zwingenden technischen Gründen eine Verbrauchserfassung nicht möglich sei. Diese Voraussetzung fehle jedoch im vorliegenden Fall.

Die Richter räumten jedoch ein, dass bei hohen Leerständen eine ungerecht empfundene Verteilung der Kosten entstehen könne. Dann käme eine Begrenzung der Kosten nach dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Frage.  Im zu verhandelnden Fall müsse aber berücksichtigt werden, dass der Vermieter nicht nur den für den Mieter günstigsten Maßstab (50 %) gewählt habe sondern auch von dem Ergebnis der Berechnung nur die Hälfte vom Mieter verlangt habe. Darüber hinaus sein zu berücksichtigen, dass der Vermieter trotz fehlender Einnahmen über den Wohnflächenanteil  einen hohen Kostenanteil zu tragen habe. Bei Würdigung der Gesamtumstände kam das Gericht deshalb zu dem Ergebnis, dass eine weitere Anspruchskürzung über den vom Vermieter bereits freiwillig abgezogenen Betrag hinaus auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht geboten sei.

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.12.2014 – Aktenzeichen VIII ZR 9/14 

Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers auf Sanierung des Gemeinschaftseigentum

Wohnungseigentümer müssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen.

Das gilt selbst dann, wenn sie sich die Renovierung nicht leisten können. Stimmen sie einem entsprechenden Beschluss nicht zu, können sie sich schadenersatzpflichtig machen.

Im zugrunde liegenden Fall bestand eine Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst aus zwei Einheiten. Durch den Ausbau von Kellerräumen und einer entsprechenden Teilungserklärung enstand eine dritte Sondereigentumseinheit. Die Kellerwohnung wies seit 2008 einen Feuchtigkeitsschaden auf und ist inzwischen unbewohnbar. Ursache hierfür sind Baumängel, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen. Das Berufungsgericht hielt eine Kostenbelastung der Eigentümer der zwei anderen Wohnungen für nicht gerechtfertigt.

Seine Begründung:

Die Kostenbelastung überschreitet die "Opfergrenze" der betagten und finanzschwachen Eigentümer, deren Wohnungen auch ohne die Sanierung nutzbar seien.

Der BGH sieht das anders. Nach seinem Urteil kann die Klägerin sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung einer Sonderumlage verlangen. Im Grundsatz kann jeder Wohnungseigentümer die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beanspruchen. Dem steht vorliegend auch das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht entgegen, denn zwingend erforderliche Maßnahmen dürfen nicht aus Kostenerwägung zurückgestellt werden. Die war vorliegend der Fall, denn durch die sanierungsbedürftigen Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum war die Wohnung der Klägerin inzwischen unbewohnbar.

Da es hier um den notwendigen Erhalt der Wohnungseigentumsanlage ging, spiele es auch keine Rolle, ob die Eigentümer betagt oder finanzschwach sind. Im Ergebnis müssen deshalb alle Wohnungseigentümer anteilig für die Sanierungskosten aufkommen.

Und noch eine weitere wichtige Feststellung hat der BGH getroffen. Er zieht auch eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Sondereigentumsschäden in Betracht, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt.

Eine Haftung kann dann denjenigen Wohnungseigentümer treffen, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

(BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9 / 14)

Eigentümer haftet nicht für Stromverbrauch des Mieters

Bezieht der Mieter oder Pächter eines Grundstücks Strom, ohne mit dem Versorger einen schriftlichen Liefervertrag geschlossen zu haben, kommt nur zwischen Mieter/Pächter und Versorger stillschweigend ein Versorgungsvertrag zustande. Der Eigentümer des Grundstücks haftet nicht für die Stromkosten.

Hintergrund

Ein Energieversorger verlangt vom Eigentümer eines Grundstücks die Zahlung von Stromkosten. Der Eigentümer hatte das Grundstück am 29.1.2007 erworben und vier Tage später an seinen Sohn verpachtet. Der Pachtvertrag sah vor, dass der Pächter mit dem Stromversorger einen Versorgungsvertrag schließt und selbst für die Stromkosten aufkommt.

Der Pächter verbrauchte in erheblichem Umfang Strom, schloss jedoch keinen Versorgungsvertrag. Er teilte dem Energieversorger auch nicht mit, dass er Strom abnimmt. Schließlich stellte der Stromversorger dem Grundstückseigentümer für Februar 2008 bis November 2010 rund 32.500 Euro in Rechnung.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Grundstückseigentümer Recht. Dieser muss nicht für die Stromkosten des Pächters aufkommen, weil zwischen ihm und dem Stromversorger kein Versorgungsvertrag zustande gekommen ist.

Das Vertragsangebot des Energieversorgers richtet sich typischerweise an denjenigen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ausübt. Dabei kommt es nicht auf die Eigentümerstellung selbst, sondern auf die hierdurch vermittelte Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss an. Deshalb ist hier der Pächter Adressat des Vertragsangebots und nicht der Eigentümer des Grundstücks. Indem der Pächter Strom verbrauchte, nahm er aus objektiver Sicht des Energieversorgungsunternehmens das an ihn gerichtete Angebot durch schlüssiges Verhalten an.

Selbst wenn der Grundstückseigentümer in den wenigen Tagen zwischen Grundstückserwerb und Übergabe an den Pächter etwas Strom verbraucht haben sollte, ergibt sich nichts anderes. Da sowohl Versorger als auch Abnehmer an stabilen Vertragsbeziehungen, die mit wenig Aufwand zu ermitteln sind, interessiert sind, fallen solch kurzfristige Entnahmen von Energie bei der Feststellung, wer Vertragspartei ist, nicht ins Gewicht.

(BGH, Urteil v. 2.7.2014, VIII ZR 316/13)

Auch siegreicher Wohnungseigentümer muss sich an Prozesskosten beteiligen

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche  gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten kommt nicht in Betracht.

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen den Ansatz von Prozesskosten in der Jahreseinzelabrechnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte den Eigentümer auf Zahlung einer Sonderumlage verklagt. Diese Klage wurde abgewiesen und der Gemeinschaft wurden die Prozesskosten auferlegt.

In der Jahresabrechnung 2009 wurden die Kosten dieses Rechtsstreits auf alle Wohnungseigentümer verteilt. Der in dem Prozess siegreiche Eigentümer meint, er müsse von der Verteilung der Prozesskosten, die der Gemeinschaft entstanden sind, ausgenommen werden. Er hat deshalb gegen die Jahresabrechnung Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Auch ein Eigentümer, der in einem Prozess gegen die Eigentümergemeinschaft obsiegt, ist anteilig an den Prozesskosten, die der Gemeinschaft entstehen, zu beteiligen. Dies jedenfalls dann, wenn die Gemeinschaft in dem Prozess gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht.

Umlage von Prozesskosten ist umstritten

Die Frage, ob die Kosten eines Rechtsstreits, den die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Eigentümer führt, als Kosten der Verwaltung auf alle Eigentümer umzulegen sind oder ob der beklagte Wohnungseigentümer hiervon auszunehmen ist, wird uneinheitlich beantwortet. Dabei geht es zum einen um die Aufbringung der Mittel zur Erfüllung eines Kostenerstattungsanspruchs des obsiegenden Wohnungseigentümers. Zum anderen ist auch die - hier allein relevante - Heranziehung des beklagten Wohnungseigentümers im Hinblick auf die dem Verband selbst entstehenden Prozesskosten umstritten:

  • Teilweise wird vertreten, der beklagte Wohnungseigentümer müsse sich an diesen Kosten nicht beteiligen und sei auch von etwaigen Vorschusszahlungen freizustellen.
  • Nach anderer Auffassung sind zwar die Vorschüsse durch alle Wohnungseigentümer aufzubringen und zunächst von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Für die endgültige Verteilung der Kosten soll jedoch die gerichtliche Kostenentscheidung maßgeblich sein.
  • Schließlich wird vertreten, von der Gemeinschaft zu tragende Prozesskosten seien Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG, an denen sich die Wohnungseigentümer ausnahmslos beteiligen müssen.

Prozesskosten werden auf sämtliche Eigentümer verteilt

Der BGH schließt sich der letzten Auffassung jedenfalls insoweit an, als die Kosten darauf beruhen, dass der Verband gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht. Dem steht nach Auffassung des BGH auch nicht § 16 Abs. 8 WEG entgegen, der vom Gesetzgeber unbeabsichtigt zu weit gefasst worden sei.

Auch die Kostenentscheidung des Gerichts im Ausgangsverfahren, die der Gemeinschaft die Prozesskosten auferlegt, führt zu keinem anderen Ergebnis. Sie bezieht sich auf das Verhältnis der Parteien untereinander und regelt nicht, wer im Innenverhältnis die Kosten des unterlegenen Verbands tragen muss. Dass dem obsiegenden Wohnungseigentümer die Finanzierungskosten der Gemeinschaft für den Prozess anteilig endgültig zur Last fallen, beruht auf seiner Zugehörigkeit zur dem klagenden Eigentümergemeinschaft.

Offene Fragen bleiben

Ob Prozesskosten der Gemeinschaft allgemein von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich aufgebracht werden müssen, ließ der BGH offen. Ebenso blieb offen, ob der obsiegende Wohnungseigentümer aufgrund der Kostenentscheidung des Gerichts von der Finanzierung seines Anspruchs auf Erstattung außergerichtlicher Kosten ausgenommen werden muss.

(BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13)

Recht auf Untervermietung bei ... hier Auslandsaufenthalt

Ohne Erlaubnis des Vermieters ist der Mieter einer Wohnung nicht berechtigt, diese unterzuvermieten. Hat aber der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung von Teilen der Wohnung , muss der Vermieter seine Zustimmung hierzu erteilen.

Verweigert er die Zustimmung pflichtwidrig, ist der Vermieter dem Mieter zum Schadenersatz verpflichtet.

Ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt des Mieters kann einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung begründen. Der Wunsch, von berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet zu werden, stellt ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils der Wohnung dar.

Auch wenn der Mieter nur ein einzelnes Zimmer der Wohnung von der Untervermietung ausnehmen und dieses nur gelegentlich zum Übernachten nutzen will, steht dies einem Gestattungsanspruch nicht entgegen. Das Gesetz gibt weder vor, wie groß der beim Mieter verbleibende Teil der Wohnung sein muss, noch trifft es eine Aussage, wie der Mieter diesen Rest nutzen muss. Es reicht aus, wenn der Mieter ein Zimmer zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und / oder hierin gelegentlich zu übernachten.

BGH, Urteil v. 11.06.2014, VIII ZR 349/13

 

Praxis-Tipp:

Hat der Mieter seinen Wunsch nach Erlaubnis der Untervermietung nachvollziehbar begründet, sollte der Vermieter dieses Ansinnen sorgfältig prüfen und nicht von vornherein ablehnen. Kommt ein Anspruch des Mieters in Betracht, geht ein Rechtsirrtum zulasten des Vermieters. In dem vom BGH entschiedenen Fall musste der Vermieter dem Mieter daher knapp 7.500,00 Euro entgangene Untermiete erstatten.

Meldet sich ein Vermieter zur Besichtigung von bestimmten Räumen bei seinem Mieter an, darf er nur diese Räume in Augenschein nehmen. Verhindert der Mieter die Besichtigung der übrigen Räume und wirft den Vermieter aus der Wohnung, ist dies kein Kündigungsgrund. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichthofs hervor.

In dem Verfahren ging es um folgenden Fall: Ein Vermieter hatte sich bei seinem Mieter angemeldet, um in der Wohnung die Rauchmelder zu kontrollieren. Bei der Begehung versuchte der Vermieter jedoch die gesamten Räume – auch die ohne Rauchmelder – zu inspizieren und öffnete dabei ein Fenster, nachdem er zunächst Gegenstände von der Fensterbank entfernt hatte. Der Mieter forderte daraufhin den Vermieter auf, die Wohnung zu verlassen. Dieser Aufforderung kam der Vermieter aber nicht nach. Deshalb umklammerte ihn der Mieter und trug ihn aus dem Haus. Daraufhin kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos, hilfsweise fristgerecht. Da der Mieter die Wohnung nicht räumte erhob er Räumungsklage, die aber erst im Berufungsverfahren erfolgreich war. In der Revision vor dem Bundesgerichtshof (BGH) konnte sich der Vermieter nicht durchsetzen.

Die Richter des BGH stellten fest, sowohl die fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) als auch die ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam sei. Es sei lediglich die Besichtigung der Räume vereinbart gewesen, die mit Rauchmeldern ausgestattet waren. Ein weitergehendes Besichtigungsrecht habe dem Vermieter deshalb nicht zugestanden.  Da er dies dennoch versuchte und auch der Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, habe er das Hausrecht des Mieters verletzt. Deshalb sei dem Vermieter zumindest eine Mitschuld an dem „Rauswurf“ anzulasten.

Vor diesem Hintergrund stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies gelte auch dann, wenn hier die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten wurden, wovon das Berufungsgericht ausgegangen war.

Die Richter des BGH sahen in dem Verhalten des Mieters auch keine derart schwerwiegende Vertragsverletzung, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertige (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.06.2014 – Aktenzeichen VIII 289/13

Abstimmung in der Eigentümerversammlung

 

 

Gemäß § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen. Die Abstimmung erfolgt in einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs.1 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht eine andere Regelung des Stimmrechts vor (die Regel sind Miteigentumsanteile). Die Versammlung ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Eine abweichende Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist zu beachten. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine Ersatz- oder Wiederholungsversammlung ein, welche in jedem Falle beschlussfähig ist.

25 WEG - Mehrheitsbeschluss

(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.
(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.
(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

Grundsätzliches zum Ablauf der Abstimmung:  

  1. Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss bei jedem einzelnen Abstimmungsvorgang gegeben sein. Sie kann im Laufe der Versammlung entfallen, weil z.B. einzelne Miteigentümer den Saal verlassen oder bei einem Beschlussantrag bestimmte Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind (§ 25 Abs.5 WEG). Der Versammlungsleiter hat deshalb vor jedem Abstimmungsvorgang zu überprüfen,
    • ob im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit genügend stimmberechtigte Eigentümer im Saal anwesend sind;
    • ob bezogen auf den Beschlussantrag einzelne Eigentümer von der Ausübung ihres Stimmrechts ausgeschlossen sind.
    Stellt die Versammlungsleitung fest, dass die Beschlussfähigkeit für den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag nicht gegeben ist, darf die Abstimmung nicht durchgeführt werden.
  2. Vor Durchführung der Abstimmung ist der Beschlussantrag vorzulesen.
  3. Ist die Beschlussfähigkeit festgestellt und der Beschlussantrag verlesen, bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Die Abstimmung ist formfrei, soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung vorsieht. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abstimmung, z. B. die geheime Abstimmung, mehrheitlich beschließen.
  4. Der Versammlungsleiter hat die Anzahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen festzustellen. Für das Beschlussergebnis ist allein maßgeblich, ob die Anzahl der Ja-Stimmen die Anzahl der Nein-Stimmen übersteigt. Stimmenthaltungen sind nicht zu berücksichtigen. Abweichende Regelungen zu Stimmenthaltungen können jedoch in der Gemeinschaftsordnung geregelt sein.
    Ein überspitztes Beispiel: Ein Miteigentümer stellt einen Beschlussantrag, der ihm einen Vorteil einräumt. Z. B. möchte er sein Fahrrad zukünftig statt im gemeinsamen Fahrradraum, nun im Hausflur abstellen dürfen. In der Diskussion wird erkennbar, dass niemand davon begeistert ist. Der Antragsteller lässt jedoch nicht locker. Er verlangt die Abstimmung. Er stimmt folglich mit „Ja“. Die übrigen wollen den Hausfrieden nicht gefährden und enthalten sich. Die Verwaltung verkündet das Beschlussergebnis: „Der Beschlussantrag ist mit 1 Ja-Stimme und 5 Enthaltungen mehrheitlich angenommen. Damit darf das Fahrrad im Hausflur abgestellt werden.“
  5. Der Versammlungsleiter verkündet das Abstimmungsergebnis und erklärt, ob der Beschluss abgelehnt oder angenommen wurde.

 Einzelfragen

Sind Vertretungsvollmachten auf Verlangen vorzuzeigen?

Erlaubt die Gemeinschaftsordnung eine Vertretung in der Eigentümerversammlung, wobei die Vollmacht der Schriftform bedarf, so ist in der Eigentümerversammlung auf Verlangen auch das Original vorzulegen. Nicht ausreichend ist z.B. der Hinweis, dass die Vollmachten dem Versammlungsleiter bekannt seien. Dies würde das Recht, das Original der Vollmacht selbst zu überprüfen, unzulässig beeinträchtigen. Auch ein Nachreichen genügt nicht. Wird bei Verlangen das Original nicht vorgelegt, ist vom Nichtbestand auszugehen. Werden die Stimmen trotzdem gezählt, so sind bei Klage die Beschlüsse für ungültig zu erklären, falls sich die Stimmen auf das Ergebnis ausgewirkt haben (OLG München, Beschluss v. 11.12.2007, 34 Wx 091/07).

Muss der Verwalter die Beschlussfähigkeit vor der Abstimmung jedes Mal förmlich feststellen?

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung muss für jeden einzelnen Beschluss gegeben sein. Sie muss jedoch nicht vor jedem Beschluss erneut förmlich festgestellt werden, es sei denn, Zweifel sind offenkundig oder werden von einem Versammlungsteilnehmer geäußert (BayObLG 10.5.1989, Az.: 2Z BR 23/88, WuM 1989, 459).

Hat das Gericht einen Beschluss nach fristgerechter Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn bei der Stimmenauszählung Fehler gemacht wurden, jedoch zweifelsfrei festgestellt werden kann, dass auch ohne Berücksichtigung der fehlerhaft gezählten Stimmen eine Mehrheit vorgelegen hat?

Der Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären (BayObLG 5.12.1989, Az.: 2Z BR 113/89, WE 1990, 152).

Ist ein Eigentümer mit seinem Stimmrecht von der Abstimmung ausgeschlossen, wenn der Beschlussantrag dahingehend lautet, dass er eine bestimmte Nutzung von Räumen zu unterlassen hat und für den Fall einer weiteren Nutzung sich die Gemeinschaft rechtliche Schritte gegen ihn vorbehält?

Nach Auffassung des BayObLG ist der betroffene Eigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, da der Beschluss noch nicht die Entscheidung über die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens zum Gegenstand hat (BayObLG 28.10.1998, Az.: 2Z BR 137/98, NZM 1999, 130).

Sind bei der Auszählung der abgegebenen Stimmen Stimmenthaltungen mitzuzählen?

Für das Zustandekommen eines Beschlusses ist allein die Mehrheit nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen. Stimmenthaltungen sind nicht mitzuzählen (BGH 8.12.1988, Az.: V ZB 3/88, BGHZ 106, 179). Siehe Beispiel oben!

Manche Gemeinschaftsordnungen sehen jedoch vor, dass Enthaltungen als Nein-Stimmen zu werten sind. Solche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind wirksam (BayObLG 08.12.1994, Az.: 2Z BR 116/94, WuM 1995, 227).

 

Wie lange kann ein Eigentümer seine Stimmabgabe widerrufen?

Die Stimmabgabe ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Versammlungsleiter. Sie ist nach § 130 Absatz 1 Satz 1 BGB wirksam, wenn der Versammlungsleiter sie zur Ermittlung des Abstimmungsergebnisses zur Kenntnis nimmt. Ein Widerruf oder die Veränderung des Abstimmungsverhaltens ist somit nur bis zum Beginn der Auszählung möglich. Wird durch Handzeichen abgestimmt, ist dies der Zeitpunkt, zu dem mit dem Zählen der ersten Stimmen begonnen wird. Werden Stimmzettel abgegeben, ist der Beginn mit dem Zeitpunkt anzunehmen, zu dem der Versammlungsleiter die erste Stimme (Zettel) zur Kenntnis nimmt (BGH, Urteil vom 13.07.2012, V ZR 254/11).

Darf der Verwalter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, bei der Abstimmung über die Kündigung des Verwaltervertrages mitstimmen?

Nein, er ist nicht stimmberechtigt, da es sich bei der Kündigung des Verwaltervertrages um ein Rechtsgeschäft im Sinne des § 25 Abs. 5 WEG handelt.

Darf der Verwalter in obigem Fall dann aber mit den Stimmen abstimmen, welche ihm von Eigentümern im Wege der Vollmacht übertragen wurden?

Nein, der einem Stimmverbot unterliegende Verwalter ist auch nicht aufgrund der ihm von anderen Wohnungseigentümern erteilten Vollmachten zur Vertretung berechtigt (OLG Düsseldorf 16.9.1998, Az.: 3 Wx 366/98, NZM 99, 285).

<< Neues Textfeld >>

Kaution ist während des Mietverhältnisses tabu

Dem Vermieter ist es nicht gestattet, sich während des Mietverhältnisses wegen streitiger Forderungen an der Kaution zu bedienen. Dies widerspricht dem Treuhandcharakter der Mietsicherheit.

Das Verbot, die Kaution im laufenden Mietverhältnis in Anspruch zu nehmen, gilt auch, wenn dem Vermieter dieses Recht im Mietvertrag ausdrücklich eingeräumt ist. Eine solche Vereinbarung ist wegen Verstoßes gegen § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

BGH, Urteil v. 07.052014, VIII ZR 234/13

Verwalter muss Vermieter bei Mieterhöhung nicht namentlich nennen

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten, z. B. die Hausverwaltung, aus den Umständen ergibt. Die Vertretung muss nicht ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter nicht namentlich benannt werden.

<

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt von den Mietern, einer Mieterhöhung zuzustimmen.

Im November 2011 verlangte die von der Vermieterin beauftragte Hausverwaltung von den Mietern, einer genau bezifferten Mieterhöhung zuzustimmen. Zur Begründung verwies sie auf den örtlichen Mietspiegel. Die Hausverwaltung teilte nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Vermieterin handelte.

In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es:

"Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen […]. Wir bitten deshalb um Zustimmung […]".

Das Schreiben erhielten die Mieter zusammen mit einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung, in der diese bat, die Nachzahlung auf das Konto der namentlich benannten Vermieterin zu überweisen.

Die Mieter halten das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam, da aus dem Schreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Vermieterin handle.

Entscheidung

Das Mieterhöhungsverlangen durch die Hausverwaltung war wirksam.

Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Die in der mietrechtlichen Literatur und der Instanzrechtsprechung teilweise vertretene Auffassung, ein Mieterhöhungsverlangen durch eine Bevollmächtigten (z. B. die Hausverwaltung) sei nur wirksam, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt ist, ist abzulehnen. Es genügt ein konkludentes Handeln in fremdem Namen. Es besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern.

Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieter ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.

(BGH, Urteil v. 2.4.2014, VIII ZR 231/13)

Videoüberwachung in WEG unter strengen Voraussetzungen zulässig

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage darf grundsätzlich mit einer Videokamera überwacht werden. Hieran knüpft der BGH in einer Grundsatzentscheidung allerdings strenge Voraussetzungen in Anlehnung an § 6b Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) ist die Videoüberwachung unter der Regie und Aufsicht der Gemeinschaft mit einer Aufzeichnung des Geschehen zulässig, wenn ein berechtigtes Gemeinschaftsinteresse das Interesse des Einzelnen überwiegt. Das kann etwa der Fall sein, wenn die Gemeinschaft Straftaten gegen das Gemeinschaftseigentum und gegen die Bewohner abwehren möchte. Das Gemeinschaftsinteresse muss konkret und verbindlich festgelegt sein. Der Umfang der Überwachung muss auf das Notwendige beschränkt werden.

Dasselbe gilt für den Umfang der Aufzeichnungen, die Dauer Ihrer Aufbewahrung und den Zugriff hierauf. Schließlich müssen die Regeln für den Betrieb der Überwachung durch Beschluss der Wohnungseigentümer verbindlich festgelegt werden, damit der Umfang der Überwachung und ihre Bedingungen für jeden transparent und jederzeit verifizierbar sind.

BGH, Urteil v. 24.05.2013, V ZR 220/12

Lügen des Mieters können Kündigung rechtfertigen

Wenn ein Mieter vor Abschluss des Mietvertrags Fragen des Vermieters nach dem vorigen Mietverhältnis bewusst falsch beantwortet, kann dies eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.

In dem vom BHG entschiedenen Fall hatte der Vermieter vom Mieter eine " Vorvermieterbescheinigung " verlangt.

Darin sollte der bisherige Vermieter angeben, wie lange das Mietverhältnis gedauert hat und bestätigen, dass der Mieter Kaution und Miete pünktlich gezahlt und sich auch ansonsten vertragstreu verhalten hat.

Der Mieter gab dem Vermieter das ausgefüllte Formular zurück, allerdings waren die eingetragenen Angaben falsch. Hierin liegt eine erhebliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten des Mieters, die die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.

Im vorliegenden Fall scheiterte die Kündigung allerdings daran, dass sich der Vermieter nach Kenntnis der Fälschung über 3 Jahre Zeit mit der Kündigung gelassen hatte. Die Kündigung war verspätet.

(BGH, Urteil v. 09.04.2014, VIII ZR 107/13)

 

Praxisanwendung:

Erfährt der Vermieter von einem Umstand, der ihn berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, und will er hierauf eine Kündigung stützen, sollte er die Kündigung alsbald aussprechen. Wartet er mehrere Monate oder gar Jahre, deutet dies darauf hin, dass er das Verhalten des Mieters nicht als besonders schwerwiegend empfindet und das Vertrauensverhältnis nicht als gestört ansieht.

Verstopfung in einem WC- Fallrohr

In einer Wohnanlage muss wegen einer Verstopfung in einem WC- Fallrohr ein Reinigungsdienst beauftragt werden. Der Verursacher ist nicht bekannt. Sind die Kosten auf alle Wohnungseigentümer umzulegen oder tragen lediglich die Eigentümer der Wohnungen, die an das verstopfte Rohr angeschlossen sind , die Kosten?

 

Das WC- Fallrohr ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen. Infolgedessen gilt der allgemeine Kostenverteilerschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG, wonach alle Eigentümer die Kosten für die Beseitigung der Verstopfung anteilig ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben.

Mieter muss Schließanlage nach Schlüsselverlust nur bei Austausch zahlen.

 

Hat ein Mieter einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren, ist er dem Vermieter zu Schadenersatz verpflichtet. Hierzu gehören auch die Kosten für den Austausch der Schließanlage, sofern dieser aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Voraussetzung für eine Ersatzpflicht des Mieters ist allerdings, dass die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Erst mit dem Austausch entsteht beim Vermieter ein ersatzfähiger Vermögensschaden.

Der Vermieter kann daher nicht gegenüber dem Mieter auf Basis eines Kostenvoranschlags abrechnen und dann auf den Austausch der Schließanlage verzichten.

BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13

 

Man kann sich durch eine Private Haftpflichtversicherung versichern. Wichtig ist, dass die Versicherung diese Leistungen übernimmt und bis zu welchem Betrag.

Wohnungsübergabe Mietrecht

 

Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter verjähren innerhalb von 6 Monaten, nachdem der Vermieter die Wohnung zurückerhalten hat. Voraussetzung für den Beginn der Verjährung ist allerdings, dass der Mieter die Wohnung ordnungsgemäß an den Vermieter zurückgegeben hat. Die Übergabe des Schlüssels an den Hausmeister ist nicht ohne weiteres eine ordnungsgemäße Rückgabe in diesem Sinne.

Nur wenn der Hausmeister vom Vermieter beauftragt ist, die Wohnung zurückzunehmen. führt dies zum Lauf der Verjährung. Ansonsten beginnt die Verjährung erst, wenn der Vermieter von der Rückgabe erfährt.

BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12

Auszug aus dem Verwaltervertrag der Firma immodienstleister " Sicherheit der Kontenanlage"

WEG darf über Rauchwarnmelder entscheiden

 

Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Insoweit

verfügen die Eigentümer über Beschlusskompetenz, die auch Entscheidungen über eine regelmäßige

Kontrolle und Wartung der Rauchmelder umfasst.

Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum. Der Einbau von Rauchwarnmeldern ist auch mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum

verbunden. Befestigt werden die Geräte an den zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sonder-

eigentum wie z.B. Tapeten berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch

entstehender Schaden ist ihm zu ersetzen.

(BGH, Urteil v. 08.02.2013, V ZR 238/11)

 

Fristen für Einbaupflicht in NRW

Einbaupflicht für Neu- und Umbauten                        seit April 2013

Übergangsfrist Bestand                                            bis 31.12.2016

 

VERSICHERUNGSSCHUTZ

sind keine Rauchmelder installiert, kann dies im Brandfall ernsthafte Folgen haben. Kann nämlich nachgewiesen werden, dass der entstandene Schaden am Gebäude oder Hausrat durch das Fehlen der Alarmmelder größer ausgefallen ist als mit installierten Geräten, kann dies zu Kürzungen bei den Schadenersatzleistungen der Feuerversicherung (Gebäudeversicherung) kommen.

Sprechen Sie deshalb ihre Versicherung auf das Thema an. 

Grenze von drei Monatsmieten gilt nicht für Rettungsbürgschaft

 

 

Bei der Wohnraummiete ist die zulässige Höhe von Mietsicherheiten (z.B. Barkaution,Bürgschaft) gemäß § 551 Abs.1 und 4 BGB auf drei Monatsmieten beschränkt. Diese Beschränkung greift allerdings nicht für eine Bürgschaft, die zwecks Rettung des Mietverhältnisses gestellt wurde, nachdem der Mieter in Zahlungsverzug geraten ist und ihm deshalb die Kündigung droht.

 

Wäre es in einem solchen Fall verboten, eine drei Monatsmieten übersteigende Sicherheit zu vereinbaren, könnte der Vermieter keine zusätzliche Sicherheit erhalten und sähe sich daher zu einer fristlosen Kündigung wegen des Zahlungsverzuges veranlasst. Damit hätte die Begrenzung der Mietsicherheit, die eigentlich dem Schutz des Mieters dienen soll, die Beendigung des Mietverhältnisses zur Folge und würde sich zum Nachteil des Mieters auswirken.

(BGH, Urteil v. 10.04.2013, VIII ZR 379/12)

Vermieter haftet für erhöhte Brandlast

 

 

Lagert ein vom Vermieter beauftragter Handwerker verbotenerweise und leicht zugänglich brennbare Gegenstände im Haus und kommt es durch Brandstiftung an diesen Gegenständen zu einem Feuer, haftet der Vermieter den Mietern auf Schadenersatz.

 

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Handwerker Styroporplatten, die bei einer vom Vermieter beauftragten Dachsanierung verbaut werden sollte, vorübergehend in der Tiefgarage deponiert. Infolge von Brandstiftung kam es zu einem Feuer, durch das Einrichtungsgegenstände eines gewerblichen Mieters beschädigt wurden. Die Feuerversicherung des Mieters, die den Schaden reguliert hatte, verlangt vom Vermieter Ersatz.

 

Der BGH gab der Klage statt, da der Vermieter gegen seine mietvertragliche Fürsorgepflicht verstoßen und die Brandlast in der Tiefgarage erhöht hatte. Das Verschulden des Handwerkers war dem Vermieter zuzurechnen. Ach dass mit dem Brandstifter ein Dritter in das Geschehen eingegriffen hat, ändert an der Haftung des Vermieters nichts, da die Brandstiftung nicht außerhalb der Wahrscheinlichkeit lag.

 

(BGH, Urteil v. 12.12.2012, XII ZR 6 / 12)