Umwandlungsverbot/Umwandlungsbremse für Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Es ist seit Jahren ein Thema im Bund: Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum soll deutlich erschwert werden. Mit der Reform des Baugesetzbuches könnte eine solche "Umwandlungsbremse" schon 2020 kommen. Den Wohnungsmarkt wird das nicht entlasten, wie neue Marktanalysen zeigen. Im Gegenteil.

 

Das Bundesjustizministerium hat dem Bauministerium vor Kurzem einen Referentenentwurf vorgelegt, der unter anderem regeln soll, dass Eigentümer von Mehrfamilienhäusern künftig eine Genehmigung brauchen, wenn sie Wohnungen einzeln verkaufen wollen.

 

Das "Umwandlungsverbot" eines § 22a Baugesetzbuch (BauGB) – eigentlich eine "Umwandlungsbremse" – wäre für alle Gebiete verbindlich, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. Die geplanten schärferen Regeln werden jedoch den Wohnungsmarkt nicht entlasten, heißt es in einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.

 

 

Zwar wolle Justizministerin Christine Lambrecht (SPD) eine Umwandlung von Miete in Eigentum nicht kategorisch verbieten, doch die geplante Genehmigungspflicht käme einem "Umwandlungsverbot" gleich, da sie an strenge Auflagen gebunden sei, schreiben die IW-Wissenschaftler.

 

Hohe Auflagen für Genehmigungen von Umwandlungen erwartet

Die Liste der Fälle, in denen eine Genehmigung erteilt werden soll, deute darauf hin, dass Genehmigungen nur selten gewährt werden, so das IW. Zum Beispiel, wenn zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung kaufen wollen, oder wenn die Immobilie vererbt wurde und das Teileigentum zugunsten der Erben geschaffen wird.

 

Wörtlich heißt es: "Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht zumutbar ist." Gelten soll die Regelung in allen Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, in denen schon heute die Mietpreisbremse gilt – bislang sind das etwa 300.

 

Während das Ministerium argumentiert, ärmere Bewohner könnten sich die teuren Eigentumswohnungen gar nicht leisten und würden daher aus dem Markt gedrängt, sind die Immobilienexperten des IW der Auffassung, dass mit Einführung des verschärften Paragrafen die Eigentumswohnungen im Wert steigen werden, da sie zu einem selteneren Gut würden. Bei höheren Preisen können sich noch weniger private Haushalte eine eigene Wohnimmobilie leisten. Dabei könnte in Zeiten von niedrigen Hypothekenzinsen das Wohnen in den eigenen vier Wänden günstiger sein als das Leben in einer Mietwohnung.

 

So sei der Zinssatz zwischen Ende 2010 und Ende 2019 von 3,6 Prozent auf 1,1 Prozent gefallen. Während die Wohnkostenbelastung der Mieter seit Beginn der 2000er Jahre stagniere, sei bei den Wohneigentümern die Belastung zurückgegangen, weil die Zinsentwicklung die Preisentwicklung überkompensiere.

 

"Gerade in Großstädten können sich Familien eher Etagenwohnungen als Reihenhäuser leisten", insistiert Studienautor Michael Voigtländer. Er schlägt eine Alternative vor: Mit einem Kredit der Kommunen könnten Mieter, deren Wohnungen umgewandelt werden sollen, selbst kaufen - und umgekehrt würden die Städte und Gemeinden so Zinseinnahmen generieren. "Wir brauchen Investitionen, keine Reform, die Chancen auf Wohneigentum nimmt", so Voigtländer. Deutschland habe bereits eine der geringsten Eigentumsquoten in Europa.

 

"Umwandlungsverbot": Bauministerium bleibt federführend für das Gesetz

Die federführende Zuständigkeit für die Baurechtsnovelle liegt innerhalb der Bundesregierung beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat. Mit der Einführung eines bundesweiten "Umwandlungsverbots" sei noch in diesem Jahr zu rechnen, schreibt Prof. Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS, Universität Regensburg, im aktuellen Marktradar der BF.direkt AG.

 

Nicht nur SPD-Justizministerin Lambrecht, auch Bauminister Horst Seehofer (CSU) hat sich Anfang Februar in einem  Gespräch mit der "Welt am Sonntag" für schärfere, aber nicht zu strenge Regeln bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen ausgesprochen. Er wolle auch nicht Mietern die Chance erschweren, "ihre" Wohnung selbst zu kaufen.

 

Mit Seehofers Signal dürfte der Gesetzesänderung aus Sicht von Francesco Fedele, Vorstandschef der BF.direkt, nicht mehr viel im Weg stehen. Er rechnet zum Sommer mit einem Kabinettsbeschluss. "Das Gesetz ist fertig", sagte Seehofer selbst der Zeitung: Wenn der Koalitionspartner zustimme, bringe er es umgehend in den Bundestag ein. Schon der Wohngipfel der Bundesregierung im September 2018 hatte den Punkt aufgegriffen.

 

Der Referentenentwurf sieht zunächst eine Gültigkeitsdauer von fünf Jahren vor. Zwar zielt der Tenor laut BF.direkt AG auf bestehende Mietwohnungen ab – dennoch sei dem Entwurf nicht eindeutig zu entnehmen, ob nicht auch der Neubau vom "Umwandlungsverbot" betroffen sei. Die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt seien offensichtlich, stützen Sebastian und Fedele die Aussagen von Voigtländer: Eigentumswohnungen würden seltener und damit teurer. Mehrfamilienhäuser könnten im Preis nachgeben, im Vordergrund der Preisbildung stünden die erzielbaren Mieterträge und nicht mehr ein potenzieller Sachwert.

 

Voigtländer ist außerdem der Ansicht, dass der Mieterschutz bereits durch geltende Regeln, etwa in § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), gewährleistet sei. Wenn ein Hauseigentümer seine Wohnungen umwandeln will, gelte bereits heute ein besonderer Kündigungsschutz.

 

"Wir wollen im Rahmen der Baurechtsnovelle den Schutz von Mieterinnen und Mietern ausweiten", sagte Lambrecht: "Der dreijährige Kündigungsschutz beim Verkauf einer Wohnung oder der bis zu zehnjährige Schutz in Gebieten, wo Wohnungen fehlen, reichen nicht aus. Zumal er nur für aktuelle Mieter gilt und nicht für Folgemieter".

 

Deutsche Wohneigentumsquote ist europaweit eine der niedrigsten

Aus Miet- mach Eigentumswohnung – das soll aus Sicht des Deutschen Mieterbunds (DMB) deutlich schwieriger werden. "Genehmigungen für eine Umwandlung darf es nur noch in engen Ausnahmefällen geben", verlangt Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten. Er kritisiert, dass Umwandlungen nicht nur zu einer Verdrängung der Mieter aus ihrem Wohnumfeld, sondern auch zu enormen Preissteigerungen führten. Bisher geltende grundsätzliche Umwandlungsverbote für Milieuschutzgebiete, wie etwa in Hamburg und Berlin, müssten ausgeweitet werden auf alle angespannten Wohnungsmärkte in Deutschland.

 

Etwa in Berlin wurden nach Zahlen der zuständigen Senatsverwaltung im Jahr 2018 rund 12.800 Wohnungen umgewandelt, 21 Prozent weniger als im Jahr davor. Damit sieht der DMB zwar einen kleinen Erfolg der seit 2015 geltenden schärferen Regeln zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin – doch sei der Trend nur etwas gebremst, nicht gestoppt.

 

Die Wohneigentumsquote in Deutschland ist mit deutlich unter 50 Prozent eine der niedrigsten in Europa und verändert sich kaum, so die jüngeren Berechnungen von LBS Research auf Basis des Mikrozensus Wohnen aufgrunde von Zahlen aus dem Jahr 2019.

 

Doch etwas hat sich geändert: Zwar machen Einfamilienhäuser – einschließlich Doppel- und Reihenhäusern – mit einem Anteil von fast 72 Prozent das Gros des selbst genutzten Wohneigentums aus, aber je neuer Mehrfamilienhäuser sind, desto höher ist der Anteil an Wohnungen, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden. In Mehrfamilienhäusern ab Baujahr 2011 betrug die Eigentümerquote im Untersuchungszeitraum bereits 29 Prozent, während in Vor- und Nachkriegsbauten bis Baujahr 1978 rund 80 Prozent der Wohnungen vermietet sind. Die Erklärung dafür, so LBS Research: Seinerzeit war der soziale (Miet-)Wohnungsbau die treibende Kraft, um den dringend benötigten Wohnraum zu schaffen.

 

Laut LBS Research können politische Regulierungen des Wohnungsmarktes die Eigentümerquote in Neubauten zwar sogar begünstigen, weil der Mietwohnungsbau aus Investorensicht riskanter und Wiedervermietungen unattraktiver werden, doch Umwandlungsverbote verhinderten wiederum, dass bestehende Mietwohnungen zu selbst genutzten Eigentumswohnungen werden.

Sie wollen ihr Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln ?

Wer eine Immobilie in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Wohneinheiten aufteilen möchte, benötigt dafür zunächst eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Hinter dem etwas abschreckend klingenden Begriff Abgeschlossenheitsbescheinigung verbirgt sich lediglich die Bestätigung der Baubehörde, dass eine Wohneinheit baulich hinreichend von anderen Gebäudeteilen wie Nachbarwohnungen, Kellern oder Fluren abgeschlossen ist.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Eigentumswohnungen neu gebaut werden und separat veräußert werden sollen. Auch wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, kann im Vorwege eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Das kann sinnvoll sein, wenn der Wert eines Mehrfamilienhauses durch Aufteilung in von einander getrennte Wohneinheiten höher als der Wert des nicht aufgeteilten Hauses ist. Mit der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der erste Schritt zur Schaffung eigenständigen Wohnraums vollzogen. Der Eigentümer bzw. der potentielle Käufer des Mehrfamilienhauses müsste dann nur noch eine Teilungserklärung beurkunden, um auch juristisch abgeschlossene Einheiten zu schaffen, die entsprechend separat veräußert werden können.

 Abgeschlossenheit von Wohneinheiten

Eine Wohneinheit gilt als abgeschlossen, wenn sie durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten, von einer anderen Wohneinheit abgetrennt ist und über einen eigenen, abschließbaren Zugang (Wohnungstür) verfügt.

Voraussetzungen für den Antrag einer Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde erstellt. Als Antrag bei der Baubehörde reicht ein formloser Antrag. Damit eine Wohnung als rechtlich eigenständige Einheit (Sondereigentum) veräußert werden kann, muss dem Grundbuchamt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch ein Aufteilungsplan (2-facher Ausfertigung) mit Grundrissen und Ansichten der Gebäude und baulichen Anlagen vorgelegt werden.




Teilungserklärung

Mit der Teilungserklärung werden die Wohnungen eines aus mehreren Einheiten bestehenden Hauses einzeln veräußerbar.

Steht auf einem Grundstück ein Haus mit mehreren Wohnungen, so kann der Eigentümer diese nicht einfach einzeln verkaufen. Will er dies, muss die Immobilie zuvor mittels Teilungserklärung in Wohneigentum aufgeteilt werden. Dabei erklärt der Eigentümer gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung. Eine Teilungserklärung muss zudem notariell beurkundet werden.

Zur Teilungserklärung gehört auch ein Teilungsplan. In ihm muss exakt und genau dargelegt werden, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass jede Wohnung über einen eigenen separat zugänglichen Eingang verfügt, mithin also nicht nur über eine andere Einheit erreicht werden kann. Mit der Teilungserklärung wird auch ein so genanntes Wohnungsgrundbuch angelegt.

In der Teilungserklärung wird außerdem unter anderem unterschieden zwischen:

  • Wohnungseigentum bezeichnet das Eigentum an einer abgeschlossenen Wohneinheit plus den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum

  • Mit dem Sondereigentum sind die einzelnen Wohneinheiten gemeint

  • Unter Teileigentum versteht man  nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten wie beispielsweise Kellerräume, Garagen aber auch Gewerberäume

  • Das Gemeinschaftseigentum steht für alles, was nicht direkt zur Wohnung, sondern zum gesamten Gebäude gehört. Dazu zählen unter Anderem: Dach und Fassade, Treppenhaus, Strom- und Wasserleitungen, Zentralheizung. Demnach gehören auch Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Im Prinzip gehört einem Wohnungseigentümer also nicht viel mehr als die Luft zwischen den Wänden in seiner Wohnung.

  • Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Beispiel: ein Gartenanteil. Sondernutzungsrechte werden bereits in der Teilungserklärung begründet.